房地产企业成本分摊方法整理（附案例分析）

（一）建筑面积法

 什么是建筑面积法？

 建筑面积法。指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。

 1.一次性开发的，按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配。

 2.分期开发的，首先按期内成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积的比例进行分配。

 为了阐述大家都知道的“概念”，我通过简单的案例来解读概念。

【案例一】

 老王计划在老家宅基地修建一座两层的门房，建筑面积是200平方米，共花了75000元，请计算每平方米的单位造价是多少元？（小学三年级应用题）

 对了，你们已经学会抢答！计算过程如下：

 75000元/200平方米=375元/㎡

 以上计算过程就是对建筑面积法的核心诠释。

 在房地产企业进行土地增值税清算的时候，计算单位成本是必经步骤。在实际操作中，建筑面积法要学会灵活运用。下面我们就详细解读。

【案例二】

 假设某房地产企业开发成本（依据竣工决算报告做出，记账凭证、流水均符合税法规定）、销售面积、单位成本如下图所示：

 第一步：归集开发成本合计数。

 首先归集清算对象帐载“开发成本”会计科目借方累计发生数，即建造项目所有的、合理的、合规的支出。如上图所示，开发成本总额1.15亿元。

 提示：按照开发成本六个明细列式，详细记载每一明细科目的借方发生数。目的就是一则细化分类，便于后续审核；二则便于稽查应对。

 第二步：利息单独列示

 “开发成本---开发间接费”科目的“利息”支出单独列示。在计算土地增值税流程中，利息扣除分为两种，一是计算扣除，二是据实扣除。为了便于前期测算和后期清算，有必要单独列示。你懂的！

 第三步：汇总销售面积

 该销售面积包括三部分：

 一是实际销售面积。该面积一定是实际销售的面积，与测绘面积、预售面积不一样的。修建的公配（会所），不属于可售面积，但属于建筑面积。如果企业实际销售了会所（姑且不论是否可以销售、是否违规），则会所属于“实际销售面积”。要注意概念的区分。

 二是自用面积。企业出于以下几点原因有可能自用房产：捂盘惜售、滞销姑且自用、规划就是为了自用。自用面积转固定资产的时候，同样是存在成本的，因此，自用面积必须考虑。

 三是出租面积。企业处于各种考虑，将开发产品作为投资性房地产获取收益，同样考虑该部分的建筑面积。

 第四步：计算单位成本

 在计算的时候注意区分，包含利息的单位成本与不包含利息的单位成本。【房企财税微信：fdccpa】

 完成以上步骤之后，在进行土地增值税清算的时候就简单了，销售100平方米，扣除100平方米的成本，计算增值额，寻找税率，计算土地增值税税款。

 建筑面积法是房地产企业成本分摊的最基本的方法，也是最重要的一个方法，其他成本分摊方法均以建筑面积法为基础衍生出来的。如果您认真看完以上内容，恭喜！您已经掌握建筑面积法的精髓！成本分摊作为一个系列，其他分摊方法，我们接着往下看↓↓↓

（二）预算造价法

 那么，什么是预算造价法？

 预算造价法指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。

 预算造价法怎么用？我们通过一个简单的案例进行阐述。

 ***房地产公司滚动开发三幢楼， 2011年建造1#楼，预算造价1000万元；2012年建造2#楼，预算造价2000万元；2013年建造3#楼，预算造价3000万元；每幢楼的建设周期都是三年（房企财税微信：13718703875）。在2011年初， ***地产公司通过商业银行借款600万元，年利率10%，年末付息期限三年，每年利息支出60万元（不考虑其他资金成本因素）。请计算1#楼各年利息成本。

 第一年，可以理解为全部借款资金全部使用在1#楼，该楼归集利息成本60万元。

 第二年，1#、2#同时建造，为了合理划分两幢楼的利息成本，按照预算造价法来分摊1#楼应归集的利息成本。

 总预算造价3000万元（1#楼1000万元 + 2#楼2000万元），1#楼占到整个当年建楼盘预算造价的1/3（1000万元/3000万元），因此1#楼分摊利息成本20万元（60万元*1/3）。

 计算公式：

 1#楼利息成本=1#楼预算造价/（当年建设楼盘预算总造价）*当年利息总支出

 第三年，分析同上，1#楼分摊归集的利息成本应该是10万元。

      提示     

预算造价法分摊利息成本时，注意时间节点。即利息资本化时间的起点和终点，要分段计算，登载明细账。

预算造价法还是有好多适用情况：将要支付还没有支付的拆迁补偿费；未建设或者未竣工决算的公配、基础设施等。

在房地产开发企业在进行成本分摊时，一定要根据项目情况本身来确定分摊方法，有的可能用一种，也有可能用多种（房企财税微信fdccpa），做好分析 ，只要对企业有利，我们就要灵活运用。还有几个分摊方法值得学习和掌握，我们逐一分享，我非常希望房地产财务都能掌握，对企业和个人来说，是一笔不小的财富。

（三）占地面积法

        什么是占地面积法？

        占地面积法是指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。

        1.一次性开发的，按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积的比例进行分配。

        2.分期开发的，首先按本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配。

        期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积。

占地面积法我们还是通过案例来解读。

某房地产企业建设项目土地10000㎡，土地成本10000万元。

A项目基座占地4000㎡，商品房可售面积10000㎡；

B项目基座占地3000㎡，商品房可售面积10000㎡；

绿化面积3000㎡。请计算A项目的土地成本。

（又是一道小学三年级的应用题）

第一步：扣除绿化面积的土地成本。

绿化面积属于所有业主可以共同享受的福利，不区分容积率或房屋大小，机会均等享受绿化成果。因此，绿化部分是按照建筑面积法分割土地成本。

计算过程：

首先计算每平方米的土地单位成本

10000万元/10000㎡=1万元/㎡

其次计算绿化的土地成本

3000㎡*1万元/㎡=3000万元

最后计算扣除土地绿化成本之后的金额

土地总成本-绿化成本

=10000万元-3000万元

=7000万元

第二步：剩余面积中，计算A项目的占地成本。

首先计算A项目占地比例

=A项目占地面积/（A项目占地面积+ B项目占地面积）

=4000㎡/（4000㎡+3000㎡）

=4/7

其次计算A项目基座占地成本

=4/7*7000万元

=4000万元

第三步：A项目承载的绿化土地成本。

A项目承载的绿化土地成本采取建筑面积法计算

=绿化土地成本*A项目分摊比例

=3000万元* A项目可售面积/（A项目可售面积+ B项目可售面积）

=3000万元*10000㎡/20000㎡

=1500万元

第四步：汇总A项目土地“总”成本。

=A项目基座占地成本+A项目承载的绿化土地成本

=4000万元+1500万元

=5500万元

类似的问题，我见到过以下的计算结果（计算原理不再分析）

方法1：

10000万元*4/7=5714.28万元

方法2：

10000㎡÷（10000㎡+10000㎡）*10000万元=5000万元

方法3：

10000㎡÷（10000㎡+10000㎡）×7000万元=3500万元

方法4：

4000㎡÷（4000㎡+3000㎡）×7000万元=4000万元

方法5：

4000㎡÷10000㎡×7000万元= 2800万元 

在房地产开发企业在进行成本分摊时，一定要根据项目情况本身来确定分摊方法，有的可能用一种，也有可能用多种，做好分析 ，只要对企业有利，我们就要灵活运用。就像我们大家常讲的，没有最好，只有更好！

（四）直接成本法

什么是直接成本法？

沿用国税发【2009】31文件第二十九条的解释：

直接成本法，指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。

企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计算与核算。其中，应计入开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象，共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象。

综上，简单理解为可以直接归属于计税成本对象的，直接归集，不必采取建筑面积法、占地面积法等。

比如商住一体的建筑主体中：

1、商业外墙砌大理石墙砖（玻璃幕墙），住宅外墙粉刷涂料，因此大理石外墙（玻璃幕墙）成本直接归属于商业，住宅粉刷成本归属于住宅；

2、商城使用的是扶梯（电梯的一种）和直通商业部分的直梯（电梯的一种），住宅使用的是直梯。两部分的电梯成本可以清晰分开（房企财税微信：fdccszx），因此，分别归属电梯成本；

3、地下车位部分内墙分刷防水漆，地上商业毛坯、住宅部分简装，因此，地下车位、地上商业、住宅的成本是不一样的，依据《工程结算单》可以直接归属影响的成本；

4、一个立项，建造一幢楼，商业银行专项贷款1000万元，年利率10%。由此产生的利息直接归属该项目，不用采取其他成本分摊方法。

不再一一列举……

（五）层高系数法

根据《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）规定，属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。

前面，关于成本分摊的基础方法（建筑面积法、预算造价法、占地面积法、直接成本法），我们就与大家分享完了。那么，下来我们再聊聊“其他合理的方法”，首先来了解层高系数法。

什么是层高系数法？

      我翻阅了相关资料，暂时没有找到层高系数法的定义，只好自己来做蹩脚的阐述。层高系数法，就是利用层高系数来均衡分摊由于层高不一样而影响的建筑成本。我们还是通过案例来解读：

      案例:

老王计划在老家的宅基地修建一座两层的门房，建筑面积是200平方米，其中第一层层高4.5米（假设为商业），第二层层高3米（假设为普通住宅），各层建筑面积均为100㎡，共花了75000元。请计算商业的工程造价？（小学三年级的应用题）

第一步：计算层高系数

将普通住宅的层高设为单位“1”，则商业的层高系数为：
商业的层高/住宅的层高

=4.5米÷3米

=1.5

第二步：计算层高系数下的“层高系数面积”

第一层层高4.5米，可以虚拟认为商业建造了1.5层，于是商业建筑面积就不是真实的100㎡了，而是虚拟的150㎡。数据来源：

（1）商业建筑面积*层高细数

=100平方米×1.5

=150㎡

（2）住宅的层高系数面积

=真实的建筑面积*层高系数

=100㎡×1

=100㎡

于是，整座楼的建筑面积就不是200平方米了，而是考虑层高因素下的250平方米了。数据来源：

商业层高细数面积+住宅层高系数面积

=150㎡+100㎡

=250㎡

第三步：计算层高系数法下的单位成本

单位成本=总成本/层高系数面积

=7.5万元÷250㎡

=300元/㎡

第四步：计算商业的总成本

=商业的层高系数面积×单位成本

=150㎡×300元/㎡

=4.5万元

好了，答案出炉了。我们对比建筑面积法下的商业成本：

在建筑面积法下，商业的总成本是：

=100㎡×7.5万元÷200㎡

=3.75万元

提示穗友们关注两点：

1、没有考虑横向成本，考虑纵向成本不足

层高系数法考虑纵向成本不足，没有考虑横向成本。因此采取层高细数法计算成本的时候，会受到一定的限制。

如《浙江省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的公告》（浙江省地方税务局公告2014年第16号）

规定：对多个清算单位或不同类型开发产品共同发生的建筑安装工程费，在按建筑面积法计算分摊时，对超标准层高可售房产应按以下方法计算：对层高高于4.5米（含4.5米）低于6米的，其可售建筑面积按1.5倍计算；对层高高于6米（含6米）的，其可售建筑面积按2倍计算。

《广州市地方税务局关于印发2013年土地增值税清算工作有关问题的处理指引的通知》（穗地税函[2013]179号）文件规定：对兼有住宅和非住宅的综合开发项目在计算分配扣除项目金额时，应对剔除自用和出租后的可售非住宅（含剔除自用和出租后的已售和未售）面积整体乘以1.4系数进行分摊计算。

采取层高系数法进行成本分摊的时候，仅仅适用于“开发成本---建筑安装费”，公配、土地成本等不可以使用。

如果有人要问：为什么采取这种麻烦的“层高系数法”呢？我想，您一定懂的！

（六）其他方法

        除过占地面积法、建筑面积法、预算造价法、直接成本法、层高系数法这个五个分摊方法之外，部分省市创新了其他成本分摊方法，该方法属于地域性政策，实际操作中需要积极和当地税务机关协调与沟通。在此，我梳理总结了一下，现在分享给大家。

一、银川（银地税发[2007]214号）--成本加成方法

对纳税人建造商住混合楼，即既有营业网点又有住宅的工程项目，其营业网点与住宅收入及成本应分别核算，凡核算中成本不能区分的，对营业房的成本可按平均成本加计30%进行扣除。

《宁夏回族自治区地方税务局关于银川市房地产企业土地增值税清算实施办法的批复》（宁地税函[2007]123号）文件，同意银川市制定的《银川市房地产企业土地增值税清算实施办法》（银地税发[2007]214号），发文时间2007年7月18日。

笔者点评：到底是西北地区，优惠力度够大！估计“营业房的成本可按平均成本加计30%进行扣除”目的与国税函发[1995]110号文件一样，是“鼓励投资者将更多的资金投向房地产开发”。

二、安徽（皖地税涵[2007]311号）--实际合理方法

近来，部分地方反映，对纳税人既建普通标准住宅又搞其他类型房地产开发的，如何清算土地增值税，难以把握。现将有关问题明确如下：纳税人开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅，应依照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)的要求，分别核算增值额。

在分别核算增值额时，可以采取按普通标准住宅可售建筑面积占整个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定扣除金额。

前款中，其他合理的方法是指：按照土地增值税计算的原则和规定以及房地产开发企业实际计算并分摊开发成本、开发费用等扣除项目的方法。

笔者点评：务实！绝对务实！其他合理的方法是企业实际采用的方法！“唯我独尊”，经典！

三、江西（赣地税发[2008]76号）--销售收入比例法

纳税人取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用及土地征用和拆迁补偿费，分别按纳税人取得的普通住宅、其他类型的房地产的销售收入进行分摊。

笔者点评：土地成本按照收入比例进行分割，会形成“商住一体”的商业部分和住宅部分“楼面地价”不一样；别墅与住宅同时存在的情况下，别墅土地成本偏低，从而影响土地增值税真实税负。采取占地面积法还是比较客观的。

四、南通（通地税函[2008]100号）--售价系数法

为了进一步做好房地产开发企业土地增值税清算工作，确保已售面积的成本、土地增值税增值额的合理性，同时解决以后营业用房销售后因售价与扣除成本差异大、增值率高、税负不均等问题，对房地产开发企业土地增值税清算中未售营业用房及车库成本的分摊计算暂作如下规定：对房地产开发企业未售营业用房及车库等采用平均售价系数分摊法进行成本分摊，具体计算办法如下：

将住宅商品房的平均售价作为参数，营业用房平均售价、车库平均售价同时计算成本分摊系数，后按各自的分摊系数在总成本中进行分摊。

笔者点评：计算之复杂，是正常人不可以想象的！该方法是“层高系数法”的延伸。层高系数法由于考虑“纵向成本”不足，所以存在使用该方法限制条件：层高细数不得超过上限（如广州为1.4）；仅建安成本采取层高系数法。南通市做法打破了以上限制，以总开发成本按照售价来分割，形成“收入高了，成本也随着高了；收入低了，成本也随着低了”。我该说什么呢？等我有钱了，到南通搞房地产开发去！！！

朋友们，读完后有何感想？成本分摊方法是存在多样性的，用起来是有糅合性的，下面我们将综合分析一下成本分摊方法的应用。

（七）综合运用

在此之前，我们逐一向大家分享了占地面积法、建筑面积法、预算造价法、直接成本法、层高系数法，同时还了解到各地区规定的特别适用方法。为了保证最终使用的方法对企业最合理、最有利，这些方法，在具体运用的时候不可偏颇，要综合使用，并采取全排列（有可能的话）的方式逐一排查，选择一种最适合本企业的分摊方法。

需要强调的是，分摊方法，不可以简单地复制，每个企业开发项目不同，具体的规划差异，不能套用一样的模式。比如，某房地产企业采取建筑面积法和层高系数法，土地增值税税负最低；其他企业复制以上方法就不一定税负最低，要看商业和住宅的建筑面积比例以及建造成本的差异等等因素。

在此，我将成本分摊方法的要领总结一下，提供大家参考。

1、土地成本

先横向，再纵向。先采取占地面积法分割，分割之后采取建筑面积法分摊土地成本，然后综合“楼面地价”。

2、建造成本

个性化的成本直接归集；共同的成本，按照建筑面积法分摊，同时考虑层高因素。可以直接归属于商业或者住宅部分的按照直接成本法归集（如玻璃幕墙），属于共同成本部分（如基础设施）按照建筑面积法分摊，并考虑层高系数法的使用。

3、合理划分期间费用和开发间接费

土地增值税清算时，当不能准确划分管理费用和“开发成本---开发间接费”，发生的“开发间接费”有可能被认定为土地增值税流程当中的“开发费用”，从而影响扣除以及加计扣除，导致纳税人税负增加。

到此，房地产企业成本分摊系列，就和大家分享完了。

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来源：金穗源

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本文完。感谢您的耐心阅读。如果觉得好看，请顺手转发分享~

福利

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2019房地产企业全生命开发经营周期资本税收筹划 【8月2–4日‖重 庆·长都假日酒店‖主 讲：李利威】

专题背景

  C中美贸易战再次升级，国内经济形势越发不明朗，房地产开发企业将步入深度调整期：一方面，拿地、融资、税务成本攀升，挤压房企的利润空间；一方面，国家在加速寻找可以替代房地产行业的经济支柱产业。房地产行业再次迎来小房企被并购、大房企谋转型的洗牌时代！

       C本课程以中美贸易战升级新形势为背景，全面系统地梳理了房地产企业全生命周期投融资过程中的税务规划，分拿地、运营、融资、退出四个板块，一层层抽丝剥茧，将每个节点的节税技巧和风险控制一网打尽。接地气、重实效，只要学会一招，便可斩获百万投资回报。

主讲专家

 李利威 专注股权领域15年，被业内誉为“股权女神”。拥有律师、注册会计师、注册税务师执业经历；畅销书《一本书看透股权架构》作者；服务过的企业包括万科集团、碧桂园、和记黄埔、方兴地产、中房集团、鲁能地产、金融街控股、裕隆集团、联想控股、拉卡拉、神州租车、千年舟集团、青海春天等百余家企业。在全国各地巡讲股权、资本类课程百余场，培训学员万余人；李老师善于用企业家通俗易懂的管理及运营词汇将艰涩难懂的管理、法律、税法词汇口语化，她所设计的投融资方案安全、可靠、简单易行，深受学员喜爱。

主讲内容

第一节：大势观澜—看清趋势，谋定而后动

1．中美贸易战叠加内部经济下滑，是否还会通过放水解决问题？地产夜壶命运如何？

2．税收征管有哪些趋势？房产税何时会落地？各个省份的社保入税何时会落地？

3．新周期下，房企投融资新特点和各节点税收筹划点和风险点盘点

第二节：拿地环节税收筹划

一．股权架构（谁做拿地主体？谁做投资主体？）

1．如何通过股权架构设计避开分红股的个人所得税？

2．如何通过股权架构设计降低集团内的企业所得税？

3．如何通过股权架构设计降低土地增值税、契税？

4．家族企业应如何设计股权架构以实现风险隔离+财富传承+资产保值增值？

5．本节案例：龙湖地产、加加集团、红星美凯龙等

二．拿地筹划

1．拿新地：

⑴ 招拍挂拿地中如何对勾地成本进行处理？

⑵ 税务如何对一方出钱、一方出资源、一方出运营的合作建房进行认定？

⑶ 什么是联姻生子模式、借鸡生蛋模式、联合立项模式？分别应如何处理？

⑷ 特殊拿地：旧城改造；拆迁还建等应如何进行税务规划？

2．拿存量地：

⑴ 股权收购VS资产收购VS吸收合并

⑵ 什么叫税负转嫁？股权收购过程中应如何防止税负转嫁？

⑶ 如何通过设计过桥公司降低资产收购过程中的税负？

⑷ 什么情况下可以使用吸收合并的并购模式？有哪些注意要点？

1．如何进行资产或业务剥离？如何理解分立、转让、划转、投资四种剥离模式？

2．分立：荣安地产分立案例（流程+节税点+风险点+点评）

3．投资：肥肥地产投资案例（流程+节税点+风险点+点评）

4．划转：某上海地产公司剥离商业地产案例（流程+节税点+风险点+点评）

5．买卖：整体资产转让过程中一定要交增值税吗？有哪些处理空间？

6．如何将子公司变成分公司？如何将分公司变成子公司？

7．换股过程中有哪些税收优惠政策可以利用？

第四节：退出环节税收筹划

1．应如何对房地产项目公司进行注销清算？

2．自然人股东退出：

⑴ 自然人股东转股过程中的个人所得税应如何筹划？

⑵ 股权转让过程中常犯的财税错误以及补救措施？

3．公司股东退出：

⑴ 公司股东退出过程中如何降低企业所得税？

⑵ 转让项目公司股权到底征不征土地增值税？

⑶ 公司股东退出的三种方式：转股/撤资/注销的税务处理

⑷ 股权转让协议中10个需要关注的涉税条款解析及注意事项

第五节：融资环节税收筹划

1．股东融资：股东以资本金方式投入资金，还是以股东借款方式投入资金？

2．房企创新融资模式的税政筹划案例（信托、ABS、供应链金融等）

3．房地产基金运作模式及税收筹划

第六节：答疑互动（学员问老师答，疑难问题不带家）

—往期李利威课程精彩分享—

培训对象

各房地产开发企业老板，董事长、总经理与中高层管理人员、财务总监、成本总监、投资总监、财务经理、会计经理、税务经理、资金经理、财务部、审计部等部门相关人员、

培训·时间·地点

2019年8月2日至4日（2日全天报到，3-4日两天课程）

重 庆◇长都假日酒店（重庆市渝北区五红路96号）

培训费用

  人民币3680元/人（含授课、场地、资料、会务、现场咨询费等）

(建议加入我司会员，会员一人次合一千元左右、非常实惠！详情拨打 010-80574763找刘翔老师咨询会员事宜) ↘如需安排食宿者，可统一安排，费用自理，（具体详见参会确认函）。

Ø户  名：北京金旭红企业管理中心有限公司

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